Meesters in Beeld; Mark Fransen - De verbinder die gebiedsontwikkeling in beweging houdt

De keukentafel

Wat betekent meesterschap voor Mark als projectmanager?

"Zie projectmanagement als een denkbeeldige keukentafel: op het juiste moment, de juiste mensen voor het juiste onderwerp aan tafel krijgen. Soms in een klein verband, bijvoorbeeld met een jurist stedenbouwkundige of een planeconoom. Of iedereen aan tafel voor een belangrijke kick-off. Steeds met in het achterhoofd dat iedereen in zekere zin op een leuke en betekenisvolle wijze wil werken aan een project."

Na 25 jaar ervaring heeft Mark een soort zesde zintuig ontwikkeld.

"In het begin van je carrière check je vinkjes. Nu 'voel' ik wanneer een project vastloopt, vaak nog voordat het gebeurt."

Meesterschap is durven sturen op intuïtie, onderbouwd door ervaring. Een concreet voorbeeld? Weten dat je een bepaald rapport nu even niet moet agenderen omdat het politieke klimaat deze week tegenzit, en het een tijdje later geruisloos door de raad loodsen.

De puzzel

Een belangrijk project waar Mark momenteel aan werkt, is de samenwerking volgens de methode Parallel Plannen met één van de drie woningcorporaties in Zoetermeer. Het eigen, verouderde kantoor van de woningcorporatie wordt gesloopt om op dezelfde locatie een appartementencomplex van ongeveer 95 sociale en middeldure huurwoningen te bouwen. Het project is uitdagend omdat het een pilot is voor Zoetermeer. Tegelijkertijd had Mark tijd nodig om de organisatie te leren kennen, en om te ontdekken dat niet alle theorie van Parallel Plannen direct kan worden toegepast binnen de Zoetermeerse context.

"Landelijk en lokaal is de roep groot om te versnellen in de woningbouwopgave, want procedures kosten veel tijd. 'Gebruik de markt, versnel de bouw' is het dringende verzoek van de Zoetermeerse gemeenteraad. Wat het boeiend maakt, is de puzzel. We moeten verdichten: meer woningen, versnellen en meer aan marktpartijen overlaten. Die spanning tussen 'willen' en 'kunnen', en daar een creatieve oplossing voor vinden, dat is waar ik mijn bed voor uitkom."

Nooit verrassen

Hoe zorgt Mark dat processen vloeiend lopen terwijl hij oog houdt voor politieke en bestuurlijke gevoeligheden? Door intensief contact te hebben met zijn interne opdrachtgever, degene die de fijngevoeligheden van de gemeenteraad, college en wethouder het beste kent.

"Voorkom verrassingen. Een wethouder of bestuurder leest liever niet in de krant wat er in zijn eigen project gebeurt."

Mark managet verwachtingen aan de voorkant. Hij zorgt dat hij de belangen van de bestuurder kent - waar scoort hij mee, waar ligt hij wakker van? - en die weegt hij in het proces.

"Het is een continu schaakspel waarbij je drie zetten vooruitdenkt."

Een handtekening is meer dan inkt op papier, het is commitment. Vaak blijven projecten hangen omdat niemand 'ja' durft te zeggen. Mark heeft geleerd dat je mensen moet helpen om die stap te zetten.

"De juiste handtekeningen regelen. Door scherpe keuzes voor te leggen. Kiezen doet altijd een beetje pijn en niet kiezen is ook een keuze, die soms ook de overweging waard is voor een juiste timing. Voor de meeste projecten is het belangrijkste doel om toe te werken naar een overeenkomst met projectontwikkelaars en voor de ontwikkellocatie een nota van uitgangspunten door de gemeenteraad te laten besluiten."

Begin met wat verbindt

Mark brengt regelmatig verschillende belangen bij elkaar. Het organiseren van participatie is een belangrijke voorwaarde voor besluitvorming, maar niet altijd een garantie voor draagvlak. Sommige projecten leiden tot blijvende weerstand bij burgers, bijvoorbeeld omdat hun fraaie uitzicht minder fraai wordt. Het is uiteindelijk aan de gemeenteraad om een belangenafweging te maken en daarover een besluit te nemen.

"Ik begin nooit met de verschillen, maar altijd met de gemeenschappelijke deler. Hoe ver partijen ook uit elkaar liggen, er is altijd iets wat ze beide willen - al is het maar duidelijkheid."

Mark bereidt zich voor door zich in te leven in de ander. Waarom zegt een ontwikkelaar 'nee'? Vaak is dat geen onwil, maar een financieel risico. Waarom is een bewoner boos? Vaak is dat angst voor verandering.

"Als je de emotie of de driver erachter snapt, kun je de brug slaan."

Talen spreken

Marks ervaring en netwerk hebben in veel projecten het verschil gemaakt. Voor de start van een tenderprocedure op de Zuidas organiseerde Mark samen met een collega een kick-off. Hét moment om een project feestelijk van start te laten gaan. Vuistregel is wel dat iedereen die aanwezig is vooraf goed geïnformeerd is. Dus geen verrassingen, altijd voorkomen dat mensen voor het eerst informatie krijgen. Dan werkt het eerder averecht. Koffie met gebak in de bonus gehaald, alle projectteamleden bij elkaar. Korte presentatie gegeven, eigenlijk niets nieuws, maar het effect was dat iedereen na afloop met elkaar in gesprek ging. En wist dat alles uit de kast was gehaald om de tenderprocedure goed voor te bereiden, niets aan het toeval overlaten, iedereen in de startblokken stond.

Mark heeft geleerd verschillende werelden bij elkaar te brengen. Hij begrijpt de taal van ontwikkelaars - voor wie tijd geld is en risico's concreet moeten worden gemaakt - maar ook de taal van de gemeente, waar procedures en rechtmatigheid centraal staan. Door beide perspectieven te begrijpen, kan hij vertalen wat de ene partij nodig heeft om de andere partij te overtuigen.

Wanneer is een project succesvol?

Belangrijke mijlpalen zijn vaak de ondertekening van overeenkomsten met projectontwikkelaars of een besluit door college of gemeenteraad. Helemaal mooi is het moment van start bouw, al maak je dat niet altijd mee. De doorlooptijd van projecten is vaak langer dan de tijd dat je als interimmer betrokken bent.

"Niet als het lintje wordt doorgeknipt, maar als ik zie dat het werkt. Als ik een jaar later langsfiets en ik zie kinderen spelen op dat plein waar we drie jaar eerder nog over vergaderen. Voldoening haal ik uit het fysieke resultaat. Papier is geduldig, gebouw en groen zijn echt."

Achter je bureau vandaan

Welke tips zou Mark jonge projectmanagers geven? Zorg dat alle vakdisciplines tijdig aan tafel komen. Vermijd eindeloze discussies, stel jezelf de vraag of je er redelijkerwijs alles aan gedaan hebt en leg keuzes tijdig voor aan je opdrachtgever.

"Kom achter je bureau vandaan! Different places, different faces. Zorg dat je de context van projecten snapt, ken de partijen waarmee je samenwerkt. Ga naar buiten, praat met de mensen om wie het gaat. En wees niet bang voor de politiek. Zie het niet als een vijand, maar als een stakeholder die je moet bedienen. Leer hun spelregels, dan nemen raadsleden betere besluiten."

Schapen met vijf poten

De roep om meer woningbouw is enorm. Voor professionals in gebiedsontwikkeling is er daarom meer dan genoeg te doen. Maar het is ook een markt waarin de verwachtingen hoog zijn.

"De markt is overspannen, maar ook diffuus. Er is veel vraag, maar opdrachtgevers zoeken vaak het schaap met de vijf poten. Ze willen iemand die financieel onderlegd is, juridisch sterk, én politiek handig. Die combinatie is zeldzaam."

Wat Mark hiermee bedoelt: gemeenten zoeken projectmanagers die niet alleen financieel of juridisch sterk zijn, maar die ook politiek kunnen navigeren, stakeholders kunnen verbinden, interne processen kunnen managen en aan de onderhandelingstafel verschil maken. Die veelzijdigheid is moeilijk te vinden, terwijl de druk om 'meer en sneller' te leveren alleen maar toeneemt. Het gevaar is dat de politiek verwachtingen schept die de organisatie niet kan waarmaken.

Delen van ervaringen

In Zoetermeer werkt Mark samen met een junior projectmanager die net begonnen is. Hij probeert zoveel mogelijk op grond van zijn werkervaring de dilemma's, kruispunten en risico's te laten zien die relevant zijn voor het project.

"Absoluut. Ik vind het prachtig om jonge honden te zien rennen, maar soms moet je ze even aan de lijn houden voor ze de sloot in rennen. Ik deel graag mijn ervaringen - de fouten die ik heb gemaakt. Kennisoverdracht is essentieel in dit vak, anders vindt iedereen steeds opnieuw het wiel uit."

De komende jaren

"Ik blijf graag die spin in het web en werk aan concrete resultaten. Een project moet een heldere scope hebben met duidelijke stip aan de horizon. Ik wil doelgericht kunnen koersen met projectontwikkelaars, voor mijn gevoel maak ik dan het grootste verschil. En inderdaad, die coachende rol zie ik wel groter worden."

Geduld en lef

Marks loopbaan illustreert dat meesterschap niet lineair groeit. Hij heeft veel verschillende rollen gehad, ook buiten gebiedsontwikkeling en bij andere organisaties. Binnen gebiedsontwikkeling was hij behalve projectmanager ook business controller, planeconoom, penvoerder van overeenkomsten en directeur van project-BV's.

"Het is het brede pallet dat maakt wat ik ben. Mijn tip is om open te staan om je breed te willen ontwikkelen. Heb geduld en toon lef. Meesterschap komt te paard en gaat te voet. Stap uit je comfortzone. Ga eens bij een ontwikkelaar werken als je ambtenaar bent, of andersom. Die kruisbestuiving maakt je uiteindelijk een complete projectmanager."

Als iemand morgen in jouw rol zou stappen...

Je kunt verplaatsen in het perspectief van de ander en de belangen die spelen. Jezelf de vraag stellen: ben ik iemand vergeten?

"Een olifantenhuid en een luisterend oor. Je krijgt veel over je heen - van boze bewoners tot ongeduldige wethouders. Dat moet je niet persoonlijk nemen. Tegelijkertijd moet je écht kunnen luisteren naar wat er achter de woorden zit. En een beetje humor helpt ook; zonder relativering hou je het in dit vak niet vol."

Geïnteresseerd in een rol als senior projectmanager in het fysieke domein? Bekijk onze actuele vacatures op www.tripledetachering.nl

Auteur: Tyra Grep, Head Marketing